作者:施諾

有人買樓-50

自從香港政府實施重稅後,樓宇炒賣活動已經絕跡。但遠在重稅之前,香港出了一個綽號「白旋風」的炒樓專家,名叫陳清白。陳清白買樓不用先去看樓(no look pass),只要你告訴他哪一區、哪一條街、哪一座大廈的單位,他馬上可以開價,一買一賣之快,猶如旋風,因以為名。陳清白是個妙語如珠的人,他曾說過這名句:「同住一幢樓宇,大家進入升降機,別人按高層,你按二樓,你也會有自卑之心。

香港人的面子高於天。當他們買樓自住(不是放租)的時候,第一時間會想到親友會如何看他們所買的單位,多於自住的實際需要。所以他們傾向買有華麗大堂和會所的樓房;有穿整齊制服、不斷向出入住客問好的管理人員的新樓單位(入伙五年或以下的樓宇)。面子使香港人熱愛新樓。

除非你有無限的預算,否則有否想過,如果用買新樓的錢去買舊樓(二十年或以上樓齡的樓宇),可以享用更大的實用面積?就拿跑馬地的樓盤做討論(其他區的情況大同小異)。

跑馬地有個新樓盤叫「壹鑾」,只有1年樓齡,有漂亮的外貌、大堂和會所。其21樓A室單位,實用面積有534平方呎,今年的成交價是1,812萬。如果你拿著這1,812萬,可以在附近買到甚麼舊樓單位?

有36年樓齡的「荷塘苑」如何?儘管沒有華麗的外貌、大堂和會所,但地理位置較壹鑾佳,更開揚。其中一個單位的實用面積是836平方呎,業主現在叫價1,880萬,只要願意討價還價,1,800萬左右成交絕無問題。看官,用大約相同價錢,你就可以入住實用面積大得多的荷塘苑。

假設你有一家三口。如果入住壹鑾,每人平均活動面積只有178平方呎。如果入住荷塘苑,每人的平均活動面積高達279平方呎,較壹鑾多了100平方呎的空間。100平方呎是一個房間的大小。即是家中每一個成員多了一個房間使用。空間大得多,人也住得較舒適,摩擦和衝突自然較少。

樓盤名稱 壹鑾 荷塘苑
樓齡 1年 36年
實用面積 534平方呎 836平方呎
每人平均活動面積 178平方呎 279平方呎
成交價、叫價 1,812萬

1,880萬(還價可到1,800萬)

外貌 華麗 普通
大堂 華麗 普通
會所 華麗 沒有

表一:跑馬地一家三口

甚麼?舊樓?不好吧!沒有華麗大堂和會所,外貌又蒼老,給到訪的親友看見,他們心裡定會恥笑我,我的面子放在哪裡?且慢,你的親友每年會拜訪你多少次?最多三次吧。拜訪之後,會不會無時無刻在恥笑你住的舊樓?除非親友是心理有大問題的大閒人,否則不會這麼無聊。再想一想,你和你家人每一年有多少天會留在家中?大概多於三百天。三天的面子和三百多天可享受的較大面積,你會如何抉擇?

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有58年樓齡的北角大廈近照(圖片由作者提供)

可能你擔心舊樓單位的室內裝修費用比起新樓昂貴得多。這也未必。在壹鑾那單位,由於面積較狹小,為了滿足你一家三口之需要,你必須拆掉原有的裝修,重新安裝吊櫃和其他度身訂造的傢俬,費用不菲。然而,荷塘苑的單位大得多,你不需拆掉原有的裝修,可以做些翻新工程,然後再添置現成傢俬,費用平宜得多。

可能你擔心整棟舊樓的維修費用會很昂貴,某程度,你的擔心是對的。但如果舊樓以用家為主,又有管理及法團,而樓宇保養一向不錯,維修費用不會太龐大。新樓的維修費也不見得特別便宜。例如現在很多新樓不再用混外牆,而是用落地玻璃。落地玻璃的外面是不能搭棚的,需要維修時,費用可以十分昂貴。[1]新樓的每月管理費也非常昂貴,因為要保持大堂和會所的美觀和耐用性。

可能你又擔心舊樓因折舊問題,將來不能賣得好價錢。這是魚與熊掌的問題。適合自己和一家人居住的單位的升值能力未必高。二十年後,上述的壹鑾的升值應該大於荷塘苑。這並非意味荷塘苑沒有任何升值,只是升值較低而已。但也請你記住你購入的單位是用來自住的,重點是可否舒適地和家人同住,不應太著緊將來會否有大升值。樓市專家經常教人買樓要又住又賺(升值)。其實你買樓自住之後,如果時常留意市況,監察升值,是不會住得開心的,對血壓和心臟也不好。我對又住又「賺」的要求不高:在你賣樓搬走之日,回望過去住在舊居的日子,自己所經營的家,歡笑多於悲,自己和家人的人生也進步不少,這才是又住又「賺」(靈性上賺了)。

當然啦,如果你有多餘的資金買另一個單位作長線投資(不是自住)用途,可以只看位置,完全不需要理會面積和自住需要。樓價不是反映混凝土和鋼筋的價錢,而是地價。選中好位置,無論是新樓還是舊樓,買後可以邊收租邊等大升值!

最後分享一個真實個案。今年年中,有一家三口小家庭,另聘用外傭,因為有工作和上學的考慮,決定在北角附近購置居所,預算大約600萬元左右。如果父母愛面子,堅持要買新樓,你估計他們用600萬可以買到甚麼新樓?答案是有兩年樓齡的「維峰」,實用面積只有283呎,但樓底特高,可以建造多一層作儲物之用(裝修費用會昂貴),叫價650萬左右(討價還價後應可以到600萬)。一家四口住在283呎的單位,每人可活動的面積只有71 呎左右,有點動彈不得。儘管失去面積,但其漂亮的外觀和星級會所,絕對可以為他們爭面子。

但這小家庭寧要面積不要面子,決定用615 萬買入有58年樓齡的「北角大廈」的一個高層單位。這單位的實用面積有635呎,每人的活動面積有159 呎,比起維峰超過兩倍。大廈外牆剛做完維修(見圖),銀行估足價。大廈鄰近港鐵站,以用家為主,不會有劏房破壞樓宇結構,再住多二十年也不成問題。由於大廈位於香港島港鐵沿線,若干年後必有發展商提出收購,到時孩子也大了,外傭人也不需要,一家四口變了三口,可拿著收購的錢買較小的單位住。這二十年可以盡情享受北角大廈的大空間。

樓盤名稱 維峰 北角大廈
樓齡 2年 58年
實用面積 283平方呎 635平方呎
每人平均可活動面積 71平方呎 159 平方呎
成交價、叫價

650萬(還價可到620萬)

615 萬
外貌 華麗 有點蒼老
大堂 華麗 水準以下
會所 華麗 You must be joking

表二:北角一家四口

看官,除非你有無限的預算,買樓的時候,面子和面積,你會如何抉擇?

買樓除了考慮面子和面積這兩「面」外,會否考慮第三「面」:不開揚、面對牆壁的「面壁盤」?你以為這些樓盤因為面壁特別便宜,所以我才介紹?不!這類樓房可以賣六萬元一實用平方呎!香港樓市真的這樣瘋?下回談。

利申:我不是地產代理,和地產代理/發展商也無任何瓜葛。

[1] 維修冷氣拆罩裝卸螺絲索價6000元  The Austin業主怒轟港鐵搶錢

施諾
《令人噴飯的謝飯》作者,半生人做過五生人的事:物理學家(1992 – 1998)、人壽保險代理(1999 – 2004)、作家(2011 – 2013)、大學講師 (2001 – 現在)、投機公司 (2000 – 現在)。雖然不能取得卓越成就 ,總算多姿多采地活過。只要一息尚存,繼續反思信仰、人生。盼後半生仍然有學習、進步、驚喜。

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