有人寫字

作者：施諾

自從香港政府實施重稅後，樓宇炒賣活動已經絕跡。但遠在重稅之前，香港出了一個綽號「白旋風」的炒樓專家，名叫陳清白。陳清白買樓不用先去看樓（no look pass），只要你告訴他哪一區、哪一條街、哪一座大廈的單位，他馬上可以開價，一買一賣之快，猶如旋風，因以為名。陳清白是個妙語如珠的人，他曾說過這名句：「同住一幢樓宇，大家進入升降機，別人按高層，你按二樓，你也會有自卑之心。」

香港人的面子高於天。當他們買樓自住（不是放租）的時候，第一時間會想到親友會如何看他們所買的單位，多於自住的實際需要。所以他們傾向買有華麗大堂和會所的樓房；有穿整齊制服、不斷向出入住客問好的管理人員的新樓單位（入伙五年或以下的樓宇）。面子使香港人熱愛新樓。

除非你有無限的預算，否則有否想過，如果用買新樓的錢去買舊樓（二十年或以上樓齡的樓宇），可以享用更大的實用面積？就拿跑馬地的樓盤做討論（其他區的情況大同小異）。

跑馬地有個新樓盤叫「壹鑾」，只有1年樓齡，有漂亮的外貌、大堂和會所。其21樓A室單位，實用面積有534平方呎，今年的成交價是1,812萬。如果你拿著這1,812萬，可以在附近買到甚麼舊樓單位？

有36年樓齡的「荷塘苑」如何？儘管沒有華麗的外貌、大堂和會所，但地理位置較壹鑾佳，更開揚。其中一個單位的實用面積是836平方呎，業主現在叫價1,880萬，只要願意討價還價，1,800萬左右成交絕無問題。看官，用大約相同價錢，你就可以入住實用面積大得多的荷塘苑。

假設你有一家三口。如果入住壹鑾，每人平均活動面積只有178平方呎。如果入住荷塘苑，每人的平均活動面積高達279平方呎，較壹鑾多了100平方呎的空間。100平方呎是一個房間的大小。即是家中每一個成員多了一個房間使用。空間大得多，人也住得較舒適，摩擦和衝突自然較少。

表一：跑馬地一家三口

甚麼？舊樓？不好吧！沒有華麗大堂和會所，外貌又蒼老，給到訪的親友看見，他們心裡定會恥笑我，我的面子放在哪裡？且慢，你的親友每年會拜訪你多少次？最多三次吧。拜訪之後，會不會無時無刻在恥笑你住的舊樓？除非親友是心理有大問題的大閒人，否則不會這麼無聊。再想一想，你和你家人每一年有多少天會留在家中？大概多於三百天。三天的面子和三百多天可享受的較大面積，你會如何抉擇？

可能你擔心舊樓單位的室內裝修費用比起新樓昂貴得多。這也未必。在壹鑾那單位，由於面積較狹小，為了滿足你一家三口之需要，你必須拆掉原有的裝修，重新安裝吊櫃和其他度身訂造的傢俬，費用不菲。然而，荷塘苑的單位大得多，你不需拆掉原有的裝修，可以做些翻新工程，然後再添置現成傢俬，費用平宜得多。

可能你擔心整棟舊樓的維修費用會很昂貴，某程度，你的擔心是對的。但如果舊樓以用家為主，又有管理及法團，而樓宇保養一向不錯，維修費用不會太龐大。新樓的維修費也不見得特別便宜。例如現在很多新樓不再用混凝土外牆，而是用落地玻璃。落地玻璃的外面是不能搭棚的，需要維修時，費用可以十分昂貴。[1]新樓的每月管理費也非常昂貴，因為要保持大堂和會所的美觀和耐用性。

可能你又擔心舊樓因折舊問題，將來不能賣得好價錢。這是魚與熊掌的問題。適合自己和一家人居住的單位的升值能力未必高。二十年後，上述的壹鑾的升值應該大於荷塘苑。這並非意味荷塘苑沒有任何升值，只是升值較低而已。但也請你記住你購入的單位是用來自住的，重點是可否舒適地和家人同住，不應太著緊將來會否有大升值。樓市專家經常教人買樓要又住又賺（升值）。其實你買樓自住之後，如果時常留意市況，監察升值，是不會住得開心的，對血壓和心臟也不好。我對又住又「賺」的要求不高：在你賣樓搬走之日，回望過去住在舊居的日子，自己所經營的家，歡笑多於悲，自己和家人的人生也進步不少，這才是又住又「賺」（靈性上賺了）。

當然啦，如果你有多餘的資金買另一個單位作長線投資（不是自住）用途，可以只看位置，完全不需要理會面積和自住需要。樓價不是反映混凝土和鋼筋的價錢，而是地價。選中好位置，無論是新樓還是舊樓，買後可以邊收租邊等大升值！

最後分享一個真實個案。今年年中，有一家三口小家庭，另聘用外傭，因為有工作和上學的考慮，決定在北角附近購置居所，預算大約600萬元左右。如果父母愛面子，堅持要買新樓，你估計他們用600萬可以買到甚麼新樓？答案是有兩年樓齡的「維峰」，實用面積只有283呎，但樓底特高，可以建造多一層作儲物之用（裝修費用會昂貴），叫價650萬左右（討價還價後應可以到600萬）。一家四口住在283呎的單位，每人可活動的面積只有71 呎左右，有點動彈不得。儘管失去面積，但其漂亮的外觀和星級會所，絕對可以為他們爭面子。

但這小家庭寧要面積不要面子，決定用615 萬買入有58年樓齡的「北角大廈」的一個高層單位。這單位的實用面積有635呎，每人的活動面積有159 呎，比起維峰超過兩倍。大廈外牆剛做完維修（見圖），銀行估足價。大廈鄰近港鐵站，以用家為主，不會有劏房破壞樓宇結構，再住多二十年也不成問題。由於大廈位於香港島港鐵沿線，若干年後必有發展商提出收購，到時孩子也大了，外傭人也不需要，一家四口變了三口，可拿著收購的錢買較小的單位住。這二十年可以盡情享受北角大廈的大空間。

表二：北角一家四口

看官，除非你有無限的預算，買樓的時候，面子和面積，你會如何抉擇？

買樓除了考慮面子和面積這兩「面」外，會否考慮第三「面」：不開揚、面對牆壁的「面壁盤」？你以為這些樓盤因為面壁特別便宜，所以我才介紹？不！這類樓房可以賣六萬元一實用平方呎！香港樓市真的這樣瘋？下回談。

利申：我不是地產代理，和地產代理/發展商也無任何瓜葛。

[1] 維修冷氣拆罩裝卸螺絲索價6000元 　The Austin業主怒轟港鐵搶錢

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施諾
《令人噴飯的謝飯》作者，半生人做過五生人的事：物理學家（1992 – 1998）、人壽保險代理（1999 – 2004）、作家（2011 – 2013）、大學講師 （2001 – 現在）、投機公司 （2000 – 現在）。雖然不能取得卓越成就 ，總算多姿多采地活過。只要一息尚存，繼續反思信仰、人生。盼後半生仍然有學習、進步、驚喜。